החלטתם לבנות את בית חלומתיכם ומצאתם מגרש? מזל טוב,
ריכזנו עבורכם 8 טיפים קצרים בנושא:
השאירו הון עצמי להליך הבניה – אחרי רכישת המגרש יש להשאיר מספיק כסף לתחילת הבניה. גם אם אתם יכולים לממן את עלות המגרש מההון עצמי, (חסכונות, תמיכה מההורים, כסף נזיל ממכירת דירה וכו'), ללא הלוואות, חשוב להשאיר מספיק כסף נזיל גם לשלב הבנייה. משכנתא לבנייה מסתמכת על הון עצמי של הבונה. בפועל הבנק מעביר כספים רק בסוף כל שלב בבנייה. לכן, כדי לקבל משכנתא בקלות ולא להגיע לבעיית נזילות באמצע הפרויקט, יש לשמור מספיק הון עצמי גם להליך הבנייה.
בניית תקציב מדויק – על מנת לדעת את הסכום הנדרש לבנייה, הכינו תקציב מדויק של הפרויקט. חשוב להכניס לתקציב עלויות נלוות – מיסוי, אגרות, שכ"ט מתווך, שכ"ט עו"ד וכ"ו. מומלץ להכניס לתקציב גם את עלויות שכ"ד ומעברי דירות בתקופת הבנייה, אם קיימות כאלו. לאחר הכנת תקציב, חשבו תוספת של בין 5%-20% לבלת"מים (הבלתי צפויים), ככל שהנתונים בתקציב ישענו על עלויות אמיתיות אחוז הבלתי צפוי יהיה נמוך יותר. עלות הפרויקט פחות ההון העצמי שלכם יתן לכם את סכום ההלוואות שתצטרכו לגייס עבור הפרויקט.
הכינו "תיק הלוואות" שמרכז את האופציות השונות שלכם להלוואות והעלויות של כל הלוואה (ריבית, שמאים, דמי הקמת תיק וכו'). כדאי לבדוק במקביל גם הלוואות חוץ בנקאיות כמו הלוואות ע"ח קרנות השתלמות וחברות אשראי.
סקר שוק – כמו בכל נושא, גם עבור ההלוואה לבנייה כדאי לערוך סקר שוק בין הגופים הרלוונטיים.
קודם כל, קחו משכנתא – בדיקת הבנקים למשכנתאות היא המקיפה ביותר ומביאה בחשבון את ההכנסה הפנויה שלכם (הכנסה ברוטו פחות התחייבויות קיימות) לכן כדאי להתחיל בקבלת הלוואת משכנתא ורק אח"כ להוסיף את יתר ההלוואות שבחרתם לממש.
שמרו על יחס החזר נכון – נהוג לחשב יחס החזר משכנתא של בין 30% – 40% מההכנסה הפנויה. יחס זה לוקח בחשבון שמשכנתא הינה הלוואה ארוכת טווח שההחזרים בה משתנים על ידי המסלול הרלוונטי והשינויים במדדים הכלכליים לאורך התקופה (ריבית הפריים, המדד, שער הדולר וכו').
במקרה של פרויקט בנייה, סך הלוואות יכול לעלות באופן זמני על יחס זה כל עוד ווידאתם שהיקף ההחזר החודשי לא יכניס אתכם לבור כלכלי שיגרור פיגור בהחזר ההלוואות וסחרור מסוכן.
מועדי תשלום לספקים – התאימו את החוזים עם הספקים למועדי התשלומים מהבנק ככל הניתן על מנת להימנע מבעיה תזרימים במהלך הפרויקט.
מחזור משכנתא – סיימתם את הפרויקט? – בדקו את כדאיות מחזור המשכנתא – ייתכן כי כדאי למחזר ולרכז את תיק ההלוואות להלוואה אחת גדולה על הבית הבנוי.
